Wojna w Ukrainie trwa od kilku lat. W przypadku pandemii koronowirusa, choć najgorszy okres mamy za sobą, nadal pamiętamy jak wiele konsekwencji społecznych, gospodarczych wywoływało to zdarzenie w przestrzeni zarówno zawodowej, jak prywatnej. Nie inaczej było w budownictwie. Do dziś w kancelarii prowadzimy spory powstałe na tle realizacji umów deweloperskich czy przedwstępnych, które nie zostały wykonane w terminie.
Co je łączy – wykonanie prac przypadało na okres pandemii koronowirusa i/albo okres wybuchu wojny. Co odróżnia – moment podpisania umów (tuż przed pandemią, w trakcie pandemii, przed wybuchem wojny, po wybuchu wojny). W zależności od tego, w którym momencie umowy były zawierane oraz w którym momencie deweloper mógł przewidzieć konsekwencje tych zdarzeń, różne mogą być skutki dla tego podmiotu. O ile przyjmuje się, że takie zdarzenia jak pandemia czy wojna mogą być uznane za siłę wyższą, jako zdarzenia zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, których skutkom nie można było zapobiec, to nie w każdej sytuacji procesowej zostaną za takie uznane. Obrona deweloperów opóźniających się z wydaniem lokali zasadniczo sprowadza się do powołania na pandemię czy wojnę jako zdarzenie siły wyższej, oznaczające w świetle przepisów k.c. zwolnienie z odpowiedzialności z powodu okoliczności, za które nie ponoszą odpowiedzialności.
Nie jest to jednak automatyczne. W jednym ze sporów nasz klient – nabywca lokalu domagał się zapłaty kary umownej z powodu opóźnionego o kilka miesięcy podpisania umowy przenoszącej własność, co wiązało się z niezakończeniem prac w lokalu. Deweloper bronił się siłą wyższą powołując się na COVID i wybuch wojny. Umowa przedwstępna była zawarta ponad 1,5 roku od wybuchu pandemii i tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie. Obrona dewelopera sprowadziła się do ogólnych informacji prasowych o restrykcjach związanych z COVID i problemach w dostawach materiałów, korespondencji ze swoimi kontrahentami odnośnie odpływu pracowników pochodzenia ukraińskiego.
Na żadnym etapie sporu deweloper nie wykazał:
– jaka konkretnie dostawa materiałów była utrudniona, opóźniona czy niemożliwa
– czy i ilu konkretnie pracowników oddelegowanych do tej konkretnej inwestycji utracił na skutek wybuchu wojny (informacje podawane dotyczyły ogółu budów i inwestycji bez wykazania tej konkretnej)
– czy i ilu pracowników oddelegowanych do tej konkretnej inwestycji przebywało na kwarantannie w czasie realizacji umowy
– jakie utrudnienia spowodowane pandemią uniemożliwiły wykonanie umowy w terminie, skoro w chwili podpisania umowy przedwstępnej pandemia trwała od 1,5 roku, a wszelkie restrykcje znane były przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
W konsekwencji braku sprostania obowiązkom dowodowym, Sąd nie znalazł podstaw do zwolnienia dewelopera za opóźnienie. Wniosek był oczywisty – deweloper nie może powoływać się na siłę wyższą w sytuacji, gdy w momencie zawierania umowy mógł przewidzieć, że wykonanie umowy będzie niemożliwe. Ponadto samo wystąpienie stanu siły wyższej nie zwalnia z odpowiedzialności za niewykonanie umowy. Konieczne jest do tego wykazanie wpływu siły wyższej na brak możliwości wykonania konkretnego zobowiązania. Takiego wpływu deweloper nie wykazał. Co istotne, sąd zwrócił również uwagę na aspekt dotyczący samego zatrudnienia pracowników pochodzenia ukraińskiego, który zdaniem Sądu mógł być okolicznością obciążającą dewelopera, a nie nabywcę lokalu. Ten ostatni nie ma bowiem wpływu na wybór organizacji i przyjętych form zatrudnienia dewelopera, co wynika wyłącznie z decyzji biznesowych przedsiębiorcy i za ich skutki to on ponosi odpowiedzialność.
Ostatecznie kara umowna naliczona przez naszego klienta podlegała zasądzeniu w całości, bez jakiegokolwiek miarkowania. Nie tylko nie spełniała ona waloru rażąco wygórowanej, ale też nie ziściła się przesłanka wykonanie zobowiązania w znacznej części. Jednocześnie trudno o miarkowanie w sytuacji, gdy wydanie lokali z kilkumiesięcznym opóźnieniem doprowadziło do szkody nabywcy, który wynajął lokal później niż pierwotnie zakładał, tracąc z tego tytułu konkretny dochód.
Na bazie tej sprawy, ale też innych podobnych warto zwrócić uwagę na dowodzenie i rozkład ciężaru dowodu. Wystąpienie danego zdarzenia wymaga wykazania konkretnego skutku przekładającego się na realizację umowy. A w sprawach dotyczących kar umownych kluczowe dla zwolnienia się z odpowiedzialności (dewelopera, wykonawcy, podwykonawcy) jest udowodnienie braku winy w danym uchybieniu. I mimo, że fakt wystąpienia wojny albo pandemii w konkretnym czasie nie budzi niczyjej wątpliwości, to jest to tylko punkt wyjścia do obrony. Bez podjęcia działań dowodowych, taka strategia w procesie może mocno zaboleć.
Sprawę prowadziła r.pr. Anna Zawistowska
