Brak jasnych zasad wyceny robót dodatkowych w umowie o roboty budowlane, to prosta droga do konfliktu. Zwłaszcza gdy chodzi o takie sytuacje:
- wykonawca wykona prace, ale inwestor nie chce płacić, bo „nie było uzgodnienia”, albo uważa że kosztorys został sztucznie zawyżony przez wykonawcę,
- inwestor zleca roboty, ale nie wie, ile to będzie kosztować,
- inwestor zwleka z podpisaniem aneksu, a wykonawca świadom konieczności wykonania robót, realizuje je, aby nie popaść w zwłokę i nie zastrzega, że będzie dochodził za nie zapłaty.
Te sytuacje, nierozwiązane na etapie wykonawstwa albo przy odbiorze, staję się potem przedmiotem sporów budowlanych. Chyba nie ma budowy bez robót dodatkowych, gdzie jakiś zakres prac nie był możliwy do przewidzenia, nie został ujęty w projekcie, a jest konieczny do należytego ukończenia zadania.
Jak uniknąć podobnych problemów?
Warto w umowie przewidzieć zasady wyceny robót dodatkowych.
Zasady obowiązujące obie strony. Mamy wtedy wytyczną dla wykonawcy do kosztorysowania i hamulec przez nadmierną redukcją cen przez inwestora. I inny ważny aspekt: czas. Jeżeli umowa będzie określała, jak ma wyglądać ta wycena, strony zaoszczędzą czas jaki poświęciłyby na uzgadnianie tych zasad w trakcie realizacji.
Jak wyceniać?
- według stawek z kosztorysu ofertowego
Dla inwestora zaletą tego rozwiązania jest pewność i stałość stawek. Wykonawca z kolei zgadza się na stawki z oferty dla wszystkich robót przez cały okres wykonania zadania; przy długich kontraktach warto rozważyć jakieś ramy czasowe dla obowiązywania tych stawek.
- wg Sekocenbudu albo innego informatora cenowego
Tutaj mamy odwołanie do średnich wartości stawek R, KO, Z, KZ oraz średnich cen materiałów i sprzętu budowlanego dla danego województwa obowiązujących w Sekocenbud np. w kwartale poprzedzającym ten, w którym kalkulacja jest sporządzana. To niezależne od stron źródło informacji cenowej, zasadniczo obrazujące średnią wartość na danym terenie. W procesach sądowych informacje cenowe Sekocenbud to jedno z najpopularniejszych źródeł pozyskania cen do celów kosztorysowania, z których korzystają biegli.
- wg rozeznania rynku
Wytyczną do wyceny będą uzyskane z rynku oferty, cenniki, kosztorysy, gdzie inwestor miałby płacić cenę uśrednioną ustaloną najczęściej na podstawie kilku ofert.
Te przykłady wyceny robót stosowane są często sekwencyjnie, gdzie w razie braku stawek w kosztorysie cena będzie ustalana wg Sekocenbudu, a ostatecznie – w razie braku danych w tym informatorze cenowym – na podstawie rozeznania rynku czy indywidualnej wyceny.
I jeszcze jedna ważna rzecz! Nawet najlepiej rozpisane zasady wyceny nie pomogą, jeśli na budowie nie ma komunikacji. Wykonawca musi zgłosić roboty dodatkowe inwestorowi przed wykonaniem, wycenić. Jeżeli kierownictwo budowy i kontraktu nie informuje zarządzających o robotach dodatkowych, dochodzi do sytuacji, gdy wykonawca wykona te prace bez żadnego uzgodnienia z inwestorem warunków wynagrodzenia. Potem może być za późno, zwłaszcza gdy zaoferowane przez inwestora rozliczenie wykonawca potwierdzi jako ostateczne i zrzeknie się innych roszczeń.
